지난 '21. 12. 28. 에 신속통합기획 후보지 21곳 발표가 있었습니다.
동시에 선정 지역과 미 선정 지역을 토지거래허가구역 지정하는 특단의 조치와 향후 있을 신속통합기획 공모의 권리산정기준일을 발표하였습니다.
권리산정기준일은 현금청산의 기준이 되는 날로 신축 빌라 매수 시 충분한 검토가 필요합니다.
서울시의 보도자료 원본을 읽어보며 후보지 21곳을 살펴보겠습니다.
아래 모든 의견은 저의 뇌피셜이자 망상입니다.
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오세훈표 재개발 "신속통합기획" 공모문 분석. 투자 지역을 찾아보자
신속통합기획은 오세훈 서울시장이 추진하는 주택재개발사업입니다. 지난 2021년 12월 28일 (화), 민간재개발 후보지 21곳을 발표하면서 큰 이슈를 만들어 냈습니다. 신속기획통합은 앞으로도 다
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같이 토론해요
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공공재개발 공모 시 제외대상이었던 도시재생지역 4곳이 눈에 띕니다.
아무래도 도시재생지역은 정부 공인 노후화 지역이기 때문에 구역지정이 수월할 것 같습니다.
서울 재개발을 신속히 추진하겠다는 오세훈 시장의 의지가 보입니다.
서울시가 지금의 아파트 가격 폭등의 가장 큰 원인 중 하나인 서울 신축 아파트 공급의 부재를 다시 한번 상기시켜 주네요.
후보지 발표와 함께 서울시의 특단의 조치가 함께 발표됩니다.
후보지로 선정된 21곳은 1년 동안 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 단, 대지지분이 18m2 이하의 주택은 허가 없이 거래가 가능합니다.
보통의 원룸이 18m2 이하의 대지지분을 갖고 있습니다.
[망상]
현재 발표된 토지거래허가구역 지정은 1년 동안이지만 재개발로 인한 서민주택 가격 상승에 대한 비난을 피하기 위해서는 본격적인 공급이 이루어지기 전 까지는 토지거래허가구역 지정이 이어질 것으로 예상됩니다.
그렇게 되면 토지거래허가 없이 거래 가능한 18m2 이하의 초 소형 주택의 프리미엄이 상당할 것으로 예상됩니다.
이번 페이지는 여러가지 이슈가 혼재해 있어 차근차근 살펴봐야 할 것 같습니다.
1. 권리산정기준일 2021.9.23
권리산정 기준일은 해당 물건에 "분양 자격(입주권)"이 주어지는지에 대한 기준이 되는 날입니다.
자세한 내용은 다음에 살펴보기로 하고 이번 신속통합기획에서는 2021.9.23 다음 날까지 보존등기가 접수 되어야 하는 것을 기억하면 무리가 없습니다.
만약 권리산정기준일 다음 날 이후 보존등기가 되었다면 해당 건축물 전체에 대해서 하나의 "분양 자격(입주권"이 주어지는 문제가 생기게 되어 신축 빌라 매수 시 주의가 필요합니다.
"분양 자격(입주권)"이 주어지지 않으면 현금청산이 이뤄지는데 이때 2.4 대책에 발표한 "공공주도 도심복합재개발" 방식에서 현금청산과 혼동하는 경우가 많습니다.
권리산정기준일은 해당 물건의 "분양 자격(입주권)"에 대한 문제로 분양 자격이 있는 물건의 소유자가 권리산정기준일 이후 바뀌더라도 분양 자격은 여전히 주어집니다.
즉, 권리산정기준일 이후 주택을 매수해도 새 아파트를 받는데 무리가 없습니다.
2. 미 선정된 구역의 토지거래허가구역 지정
이번에 미선정된 구역이더라도 다음 공모에 다시 지원 가능합니다.
이미 주민 동의 30%를 받았다는 점 그리고 선정된 지역들의 진행상황을 보면서 미 선정된 구역의 동의율은 점차 증가할 것입니다.
이렇게 동의율이 올라갈수록 매매 가격은 높아지고 서울시는 이 부분이 염려되었던 것 같습니다.
그래서 미 선정된 구역도 토지거래허가구역 지정이라는 특단의 조치를 내렸습니다.
(포스팅을 작성하는 지금(2022-01-15)기준으로 아직 미 선정된 구역의 토지거래허가구역 지정은 발표되지 않았습니다.)
3. 향후 언제 추진될지 모를 "모든" 재개발 공모에서 권리산정기준일 '22.1.28 / 건축허가 제한
기필코 재개발로 아파트 공급을 이루겠다는 서울시의 의지가 보이는 대목입니다.
권리산정기준일을 '22.1.28로 지정했다는 말은 이 날 이후 지어지는 서울 전역의 신축 빌라는 모두 지분 쪼개기로 취급하겠다는 뜻입니다.
다시 말해 서울 전역을 갈아엎겠다는 의지로 볼 수 있겠습니다.
다만, 23년 말 까지만 해당 권리산정기준일을 적용할 것이라고 하니 당분간 분위기를 살펴볼 것이라는 생각을 갖고 있는 듯합니다.
[망상]
유의미한 아파트 공급을 위해서는 지속적인 재개발 구역 지정이 필요합니다.
따라서 노후도가 낮아지는 상황을 피하기 위해 토지거래허가제한을 지속할 것이라는 생각과 마찬가지로 권리산정기준일 적용기간도 지속적으로 늘리지 않을까 싶습니다.
신속히 추진할 것을 지속적으로 강조하네요.
[망상]
이번 보도자료를 읽으면서 서울시의 강력한 의지를 엿볼 수 있었습니다.
소액으로 서울 아파트를 가질 수 있는 기회로 삼아야겠습니다.
아파트 가격 폭등으로 영원히 손에 닿지 않아 보였던 서울 아파트가 눈앞에 아른거리는 것 같습니다.
구역 면적이 넓을수록 기회가 있지 않을까라는 망상으로 구역 면적이 넓은 순으로 후보지를 정렬해보았습니다.
각 구역의 히스토리를 알지는 못하지만 기존에 어떠한 형태로든 관리가 되고 있던 지역이 많은 것 같습니다.
구역별로 히스토리를 파악해보면 다음에 선정될 후보지를 찾을 수 있지 않을까라는 희망을 가져봅니다.
서울시 보도자료 에서 원본을 확인할 수 있습니다.
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