지난 2021년 12월 30일 2차 공공 재개발 후보지 공모를 시작하였습니다.
공공재개발은 2020년 05월 06일에 발표된 공급 대책으로 진행되는 재개발 사업입니다. 공공재개발은 LH, SH가 단독으로 시행에 참여하거나 주민들과 공동으로 시행에 참여하는 형태입니다.
정부가 깊게 관여하는 만큼 민간에서 진행하는 재개발에 비해 용적율 완화, 규제 완화, 금융 지원 등의 인센티브를 줘 사업성을 높여 재개발이 진행됩니다.
이런 장점이 있지만 아무래도 민간 브랜드 아파트에 비해 브랜드 가치는 떨어진다는 단점이 있겠죠.
상황에 따라 적절한 재개발 진행 방식을 선택하여 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.
공공재개발 후보지 공모문을 살펴보겠습니다. 공공 재개발 신청 요건과 권리산정기준일, 토지거래허가구역 지정 등을 확인하고 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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신규구역은 토지의 용도와 이용계획에 따라 재개발 구역지정 요건이 다르니 주의가 필요합니다.
재개발구역은 일반적으로 알고 있는 노후동수가 2/3 이상을 필수로 필요한 구역입니다.
주거환경개선구역(정비형)은 호수밀도를 80/ha 이상을 필수로 만족하는 구역입니다.
(https://seoulsolution.kr/ko/content/9448)
도시정비형 재개발사업은 노후도 60% 이상을 만족하는 역세권 지역을 대상으로 하는 구역입니다.
(https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/42478)
다만 이번 공모 신청은 구역 내 동의율 30% 이상으로 가능합니다.
신속통합기획과 마찬가지로 도시재생지역, 해제지역 등도 유의가 필요하지만 신청 가능합니다.
공공재개발 공모 마감은 22년 2월 28일 17시까지입니다.
자치구에서 심사를 거쳐 4~5월 중에 후보지를 발표할 예정입니다.
기본 검토사항으로 법적 구역지정 요건 충족 여부, 구역계 적정성, 생활권계획과의 정합성, 제외대상 여부, 동의율 충족 여부를 검토합니다.
관리형 주거환경개선구역을 제외한 기존 구역은 동의율을 제외하고 검토 사항 충족을 인정해줍니다.
신규 구역은 감점사항과 가점사항을 면밀히 검토하여 구역을 지정해야 할 것 같습니다.
공공재개발은 공고문부터 다음 미선정구역의 권리산정기준일을 고시하고 있습니다.
이번 공모 선정구역의 권리산정기준일은 공고 날짜로 21년 12월 30일입니다. 그리고 선정일을 기준으로 토지거래허가구역이 지정되고 건축허가가 제한됩니다.
이번 공모 미선정구역의 권리산정기준일은 22년 1월 28일입니다. 다만 23년 말 까지만 적용됩니다.
권리산정기준일은 해당 물건의 분양자격(입주권)이 주어지는지 판단하는 날짜입니다.
따라서 권리산정기준일 다음 날 이후에 보존등기 되거나 다가구 주택이 다세대로 전환되는 등 토지등소유자가 늘어날 경우 이런 물건은 현금청산의 위험이 있습니다.
간혹 공공주도 도심복합사업의 현금청산과 혼동되는 경우가 있지만 권리산정기준일은 다른 개념이기 때문에 권리산정기준일 다음 날 까지 보존등기가 접수된 주택은 매수하여도 문제가 없습니다.
다만, 재개발에서 분양자격(입주권)은 여러가지 예외 사항이 많기 때문에 매수 전에 충분한 검토가 필요합니다.
주택정비형 재개발의 필수요건은 노후도(동수) 2/3 이상이면서 구역면적 10,000 m2 이상이 되어야 합니다.
선택요건으로 노후도(연면적) 2/3 이상, 과소필지 40% 이상, 주택 접도율 40% 이하, 호수밀도 60/ha 이하 중 하나의 조건을 만족해야 합니다.
도시정비형 재개발의 필수요건은 제외요건을 피한 500m내의 역세권입니다.
선택요건으로 노후도 30% 이상, 과소필지 40% 이상, 저밀이용 50% 이상 중 두 가지 요건을 충족해야합니다.
정비형 주거환경개선 구역은 호수밀도 80/ha 이상이 되어야 합니다.
선택요건으로 노후도(동수) 60% 이상, 주택 접도율 20% 이하, 과소필지 50% 이하 중 한 가지 이상 충족되어야 합니다.
공고문 원본은 (서울시 정보몽땅)에서 확인 가능합니다.
공모문을 살펴보니 지역에 따라 민간재개발이 불가능한 지역도 주민들의 의지에 따라 공공 재개발이 이뤄질 수 있는 지역이 충분히 많이 있을 것 같습니다.
꾸준히 조사하여 투자기회를 잘 잡아야 하겠습니다.
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