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2022.01.11 - [투자/부동산] - 오세훈표 재개발 "신속통합기획" 공모문 분석. 투자 지역을 찾아보자
오세훈표 재개발 "신속통합기획" 공모문 분석. 투자 지역을 찾아보자
신속통합기획은 오세훈 서울시장이 추진하는 주택재개발사업입니다. 지난 2021년 12월 28일 (화), 민간재개발 후보지 21곳을 발표하면서 큰 이슈를 만들어 냈습니다. 신속기획통합은 앞으로도 다
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신속통합기획은 오세훈 서울시장이 추진하는 주택재개발사업입니다.
지난 2021년 12월 28일 (화), 민간재개발 후보지 21곳을 발표하면서 큰 이슈를 만들어 냈습니다.
신속기획통합은 앞으로도 다음 차수의 공모가 이어질 예정입니다.
향후 서울의 주택공급이 택지개발 보다 재건축, 재개발로 이루어질 것이라는 것은 누구도 부정하지 못할 것입니다.
따라서 신속통합기획을 잘 활용한다면 재개발 가능성 있는 지역의 물건을 소액으로 선점하고 서울 아파트를 가질 수 있는 기회가 될 것입니다.
신속통합기획 공모문을 살펴보고 떠오르는 생각들을 기록하기 위해 본 포스팅을 작성합니다.
대상 요건 1
법령/조례상 주택정비형 재개발 정비구역 지정요건을 충족해야 합니다.
필수요건 노후도(동수) 2/3 이상 그리고 구역 면적 10,000 m2 이상을 충족해야 합니다.
선택요건 노후도(연면적) 2/3 이상, 과소필지 40% 이상, 주택 접도율 40% 이하, 호수밀도 60/ha 이상 중 한 가지 요건을 충족해야 합니다.
대상 요건 2
토지등소유자 30% 이상 동의.
30% 동의율은 공모 신청을 위한 동의율이고 선정된다면 향후 사업 진행을 위해 추가적인 동의율이 필요합니다.
* 주거환경개선사업지역(관리형)에대한 추가 스터디가 필요 할 것 같습니다.
제외 요건 1
공공 재개발 또는 2.4 대책에 따라 후보지로 선정된 구역.
2.4 대책에 따라 후보지로 선정된 구역은 현금청산 이슈도 있고 공공재개발이라고 하면 기부채납이 많고 임대비율이 높아 사업성이 좋지 않다는 인식으로 점점 더 사업이 지지부진해지지 않을까라는 생각이 듭니다.
제외 요건 2
토지등소유자 30% 이상이 반대하는 구역
찬성 30% 동의서 징구보다 반대 30% 동의서 징구가 훨씬 더 어려울 것이라는 생각이 들지만 한편으로 단독주택, 근생이 30% 가까이 있는 구역은 해당 요건으로 공모대상에서 제외 될 수 있을 것 같습니다.
반대로 단독주택, 근생 비율이 적은 구역은 그만큼 프리미엄이 생길 수 도 있을 것 같습니다.
제외 요건 3
전용주거지역
전용주거지역은 용적율이 낮아 제외 요건에 들어가지 않더라도 사업성이 낮아 선정될 확율이 낮을 것 같습니다.
하지만 신속통합기획 이름과 어울리게 신속하게 진행되기 위해서 사업성이 좋은 구역을 선정하겠다는 의지가 보이기도 합니다.
유의사항에 포함된 도시재생지역등, 해제지역, 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역, 문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역은 투자에 유의가 필요할 것 같습니다.
이번 선정결과에 재생지역등이 포함 된 만큼 가능성을 배제하지 말고 조금 더 보수적인 접근이 필요할 것 같습니다.
다만, 도시재생지역, 해제지역은 더 많은 투자자의 관심이 쏠릴 만큼 투자 자금이 더 많이 들어갈 것을 생각하면 저같은 초소액 투자자에게는 접근하기 힘든 물건 같습니다.
3번 항목에서 제1종일반주거지역과 이에 인접한 지역은 시 도시계획과와 사전협의가 필요하다는 말에서 서울시가 사업성을 중요하게 여긴다는 느낌을 받습니다. 그만큼 주택 공급양을 신경쓴다는 의미도 되겠네요.
매수 전 매수물건 주변의 토지이용계획도 꼼꼼히 확인해야 할 것 같습니다.
매년 25개소 내외, 2만 6천호 내외로 선정을 한다고 합니다.
신속통합기획으로 재개발이 진행되고 입주를 하려면 아무리 빨라도 6~7년의 시간이 더 필요할 것입니다. 매년 2만 6천호 내외의 입주가 이뤄진다고 해도 충분한 입주물량이 될 지는 의문입니다.
후보지 선정기준입니다. 가장 눈여겨 봐야 할 페이지 입니다.
자치구 여건을 살펴보면 2.4 대책에도 언급된 노후 저층 주거지를 잘 찾아봐야 하겠습니다.
주택수급계획과 진행 중인 구역 수는 같은 자치구 내에 정비구역이 몰리는 것을 방지하려는 듯 합니다.
기본 점수에서는 노후 동수가 40점으로 가장 중요한 요건입니다.
구역 면적이 지나치게 크면 감점 요인이 되는 것과 재해위험지역, 주차난 심각지역에 가점을 주는 것이 눈에 띕니다.
자치구 여건으로 주택 가격상승률, 이상거래 움직임 등이 검토 대상인듯 합니다.
권리산정기준일도 그렇고 신속통합기획으로 빌라가격이 움직이는 것을 극도로 경계하는 듯 합니다.
주택 가격상승률은 말 그대로 주택 가격 상승률을 의미하는 것 같고 이상거래 움직임은 애매하지만 예상해보자면 갑작스럽게 많아진 법인 거래 또는 손바뀜 등을 말하는 것 같습니다.
투자자 입장에서 권리산정기준일과 토지거래허가구역에 대한 내용을 주의깊게 봐야합니다.
이번 공모에서 '21. 09. 23 다음날 까지 보존등기가 접수 됐다면 문제가 없을 것이고 이후 공모되는 구역에서는 '22. 01. 28 다음날 까지 보존등기가 접수 될 수 있는 물건인지 확인이 필요합니다.
권리산정기준일과 토지거래허가구역 등에 관한 내용은 다음 포스팅에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
[붙임 3] 자치구 검토보고서 서식 중 일부입니다. 투자 전 필수 요건과 선택 요건을 잘 살펴보고 물건 선택을 하시기 바랍니다.
아래는 공고 전문이고 정보 몽땅에서 원본을 다운받으실 수 있습니다.
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