평범한 사람이 회사에 취직하면서 월급을 받게 되면 자연스럽게 재테크에 대한 고민을 시작하게 된다. 처음 재테크를 고민할 때는 돈을 불린다는 생각보다 돈을 모은다는 개념에 가까워 은행의 예적금 상품을 많이 찾게 된다. 최근에는 예적금 금리가 오르고 있긴 하지만 여전히 낮기 때문에 처음부터 주식, 코인으로 재테크를 시작하는 모습도 종종 보이는 것 같다.
내 경험을 돌이켜보면 2018년 1월 취직을 하면서 재테크에 대한 고민을 하기 시작하였다. 다행히도 돈욕심이 있던 나는 예적금보다 더 큰 수익을 기대할 수 있는 주식에 관심을 주었다. 위 차트에서 검정색 동그라미 친 부분이 내가 주식에 관심을 갖게 된 시기이다. 코스피는 박스피라 불리며 장기간 횡보를 하다가 시가총액 1, 2위 기업인 삼성전자와 하이닉스의 주도로 상승을 하던 시기이다.
거래량을 보면 알 수 있지만 그 당시 주식 투자를 하는 사람들은 지금처럼 많지 않았다. 주식하면 패가망신한다는 말이 너무 당연할 정도로 주식에 대한 대중의 인식도 썩 좋지는 않았다. 그럼에도 불구하고 그 당시 주식을 시작한 것은 참 다행이다. 비록 주식으로 수익을 내지는 못했지만 그 당시 주식을 경험한 것은 아직도 잘한 선택이라고 생각한다.
지금이야 투자하면 떠오르는 투자의 대가들이 많고 그들의 투자 철학이 조금씩 다른 것도 알고 있지만 그 당시 투자라고 하면 워렌 버핏이 가장 먼저 떠올랐다. 그리고 워렌 버핏은 가치투자의 대명사와도 같았고 나 역시 가치 투자를 해야겠다는 마음으로 우량주라고 생각했던 삼성전자와 SK하이닉스 주식을 조금씩 사모았다. 애석하게도 그 당시 나는 횡보하는 시간을 견딜 투자 마인드가 없었고 처음 매수했던 마음은 잊고 하락할 때 손절하게 되었다. 이후 급등하는 테마주에 관심 가지며 야금야금 원금을 까먹게 되었다.
조금 더 시간이 지나서 개별주보다는 거시경제에 관심을 가지며 자산간의 상관관계를 활용한 자산배분에 관심을 갖게 되었다. 유튜버 강환국 님과 김 단테 님의 도움을 많이 받았는데 지금도 올라오는 영상들을 보면서 많은 도움을 받고 있다. 자산 간의 상관관계에 따라 자산을 배분하는 사고방식은 지금 투자에 임하는 자세를 갖게 해 준 점에서 큰 수확이었다. 하지만 결론적으로 자산배분 전략을 길게 이어나가지 못했는데 원금의 크기가 너무 작아 수익이 나더라도 너무 작았고 거시경제는 너무 어려워 이해하기 힘들었기 때문이다.
시간이 더 흘러 2019년 코로나로 인한 팬데믹과 엄청난 유동성으로 인한 자산가격의 폭등은 많은 생각을 하게 만드는 계기가 되었다. 이 시기는 부동산 가격이 폭등하면서 부동산 투자에 관심이 생기기 시작하고 이 글의 제목처럼 종자돈이 적을 수록 부동산 투자를 해야 한다는 생각을 갖게 된 시기였다.
이런 생각을 갖게 된 이유는 다음과 같다.
■ 부동산 투자는 쉽다.
근로 소득 외에 돈을 벌 수 있는 방법을 주식 투자, 코인 투자, 사업, 부동산 투자 정도 생각해 볼 수 있다. 투자 가능한 더 많은 자산과 방법이 있겠지만 일반적으로 쉽게 접근 가능한 벙법은 이 네 가지 정도가 될 것이다. 일반적으로 이 네 가지를 시도하면서 기대할 수 있는 수익률을 비교하면 다음과 같다.
기대 수익률 : 사업 > 코인 투자 > 주식 투자 > 부동산 투자
사업을 시작해 회사를 설립하고 스티브 잡스의 애플, 제프 베조스가 아마존, 일론 머서크의 테슬라 같은 회사로 키워 낸다면 세계 최고의 부자가 될 수 있다. 이런 글로벌 기업이 아니더라도 회사를 잘 키워 카카오, 배달의 민족, 같은 수 백억, 수 천억 대의 회사로 키워 낼 수도 있다. 하지만 직장을 다니는 일반인이 이런 회사를 키워 내는 것은 불가능에 가까울 것이다.
코인 투자(투기, 트레이딩에 가까워 보이지만)는 변동성이 크기 때문에 하루에도 수십배 많게는 수백 배 넘게도 오르는 일이 종종 있다. 지속적으로 코인 투자를 잘한다면 수 십억에서 수 백억의 수익을 기대할 수 있다. 하지만 내가 코인 투자를 부정적으로 생각하는 이유는 투자의 근거를 찾기가 어렵다는 것이다. 우후죽순 생겨나는 밈 코인들은 한탕 해먹으려는 사기꾼 같고 알트 코인들은 무엇인지에 대한 이해가 부족하다. 만약 코인에 대한 이해를 하고 충분한 투자 근거를 갖고 있다면 코인 투자에서 기회를 찾는 것도 가능하다고 생각한다.
주식 투자는 연간 수 십프로 이상 상대적으로 높은 수익률과 코인에 비해 높은 안정성을 기대할 수 있다. 하지만 주식 가격의 근거가 되는 회사와 산업을 분석하는 일은 일반 직장인에게는 어려운 일 같다.
부동산 투자가 아무 고민 걱정 없이 수익을 낼 수 있을 만큼 쉽다는 뜻은 아니다. 하지만 주식 투자, 코인 투자, 사업 등으로 수익을 내는 것보다 상대적으로 쉽다.
부동산 투자가 상대적으로 쉽다는 것은 경험적으로도 알 수 있다. 주변을 살펴보면 소유한 아파트 가격이 올랐다는 이야기, 오래전 부터 살고 있는 지역이 재개발되면서 새 아파트를 받았다는 이야기들은 살아오면서 종종 접할 수 있다. 하지만 주식으로 돈을 벌고 코인으로 돈을 벌었다는 이야기는 상대적으로 접하기 어렵다. 주식, 코인으로 돈을 벌 수 없다는 것은 아니지만 그 사례를 찾기가 상대적으로 어렵다.
투자를 투자자간의 경쟁이라고 생각한다면 주식, 코인 투자의 경쟁상대는 세계적인 거물일 수도 있고 거대한 기관일 수도 있다. 반면 부동산 투자는 옆 집 아저씨, 옆 동네 아줌마일 경우가 많다. 펀드매니저들도 손실을 보는 경우가 많다는 뉴스와 동네 카페에서 들려오는 주민들의 부동산 투자 수익에 대한 대화를 듣다 보면 부동산 투자가 더 쉽다는 것을 어렴풋이 알 수 있다.
조금 더 구체적으로 생각해보면 부동산 투자를 위해 알아야 할 정보들을 구하기가 쉽다. 특히 우리나라 아파트는 규격화되어있고 교통 인프라, 주거환경 등은 눈으로 보고 판단하고 비교하기가 수월하다. 반면 주식은 산업군마다 회사마다 그 특징이 제각각이기 때문에 비교 분석하기가 어렵다. 코인은 그것이 더 어렵다.
■ 부동산 투자는 레버리지를 활용하기 쉽다.
코인과 주식을 담보로 대출 받는 것은 어렵고 레버리지 상품에 투자하거나 선물, 옵션 투자를 하는 것은 상당히 어려우면서 위험하다. 반면에 지금은 여러 규제가 있다고 하지만 부동산 담보로 대출을 받아 레버리지를 활용하는 것은 상대적으로 쉽고 자기 자본을 조금 투입하면서 부동산 투자를 시작할 수 있다.
또한 부동산은 사용가치가 있다는 점에서 레버리지 효과를 극대화 시킬 수 있다. 내가 사용하지 않더라도 임차인을 통해 레버리지를 사용할 수 있다.
이런 레버리지 활용은 투자 자본 수익율 (ROI, Return on Investment)을 높여준다. 결국 소액으로 투자하더라도 레버리지 효과로 높은 수익율을 기대할 수 있는 것이다.
경매 또는 급매로 낮은 가격에 매수를 한다면 실투자금 0원으로도 부동산을 소유할 수 있다. 물론 좋은 물건을 고르는 것이 쉽지는 않겠지만 주식, 코인에 비해 쉽다고 생각한다.
■ 부동산 투자는 장기투자에 적합하다.
자본주의에서 자산 가격이 상승하는 것은 당연하다. 당연히 개별 종목에 따라 다르겠지만 자산을 오래 보유 할 수록 매매 차익은 커진다. 하지만 자산 가격의 변동성은 투자를 어렵게 만든다. 특히 주식과 코인의 큰 변동성은 투자를 어렵게 만드는 이유 중 하나이다. 실시간으로 가격이 바뀌는 것을 지켜보면 처음 매수하던 때의 마음은 없어지고 부화뇌동하여 계획에 없던 매도를 하게 된다.
하지만 부동산 매매는 코인과 주식처럼 간단하지 않기 때문에 계획에 없던 매도를 하기 힘들다. 하락장에선 매수세가 없어 팔고 싶어도 못 팔 때도 있다. 강제로 장기투자를 하게 되는 것이다. 어찌 됐건 장기투자를 하게 되는 것이고 자산 가격은 오를 것이다.
직장인이라면 업무시간에는 본업에 집중하고 퇴근 후 투자공부를 하는 것이 이상적인 모습일 것이다.
■ 종잣돈이 작다면 부동산에 투자해야 한다.
나도 그랬고 주변의 또래 직장인들을 보면 주식이나 코인으로 종잣돈을 불려 부동산 투자를 시작하려고 한다. 주식과 코인은 MTS와 거래소 어플이 접근성이 좋고 아는 것이 거의 없어도 사고 파는데 문제가 없기 때문이다. 하지만 주식과 코인으로 꾸준한 수익을 내는 것은 어렵고 종잣돈이 작을수록 수익률이 높더라도 수익은 작을 것이다.
종잣돈이 작지만 재테크를 고민하는 사회초년생과 직장인들은 하루 빨리 앞에서 설명한 부동산 투자의 성질을 이해하고 부동산 투자를 시작해야 한다고 생각한다.
물론 좋은 물건을 고를 수 있는 안목과 실력을 키우기 위한 부동산 투자에 대한 공부가 선행되어야 할 것이다.
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