■ 1기 신도시 - 평촌신도시
1기 신도시는 1990년대 초반 세워진 분당신도시, 평촌신도시, 산본신도시, 중동신도시, 일산신도시를 말합니다.
1기 신도시가 생긴지 30년에 들어서면서 1기 신도시의 아파트들은 노후화되고 주거환경이 열악해지면서 신축 아파트의 가격이 올라가고 신축 아파트 가격에 따라 주변 구축 아파트들의 가격이 올라가는 악순환에 빠져있습니다.
이런 상황에 여야 모두 부동산 공급 대책으로 1기 신도시 재건축 촉진을 외치고 있습니다.
재건축이 진행되면 일시적으로 아파트 가격을 자극할 것입니다.
또한 재건축을 진행하면 불가피하게 해당 아파트 주민들의 이주가 생기게 됩니다.
이런 요소들은 결국 아파트 가격의 상승을 야기시킬 것입니다.
그럼에도 불구하고 장기적으로 주택 가격 및 거주비 안정을 위해서 1기 신도시 재건축을 비롯한 정비사업을 서둘러 진행해야 한다고 생각합니다.
1기 신도시, 서울의 정비사업은 피할 수 없는 언젠간 해야만 할 숙제입니다.
단기간에 일어날 부작용이 무서워 정비사업을 미룬다면 신축 아파트 가격이 오르고 구축이 따라 오르는 악순환에서 벗어나지 못할 것입니다.
이런 상황에 현명한 투자자라면 1기 신도시의 재건축 진행에 관심을 가져야만 하겠습니다.
최초에 평촌 신도시는 지금의 범계역, 평촌역 북쪽으로 부흥동, 달안동, 부림동 그리고 남쪽으로 범계동, 평안동, 신촌동, 귀인동, 갈산동으로 계획된 것으로 보입니다.
요즘 들어서 '평촌'이라고 하면 북쪽으로는 비산동, 관양동(평촌더샵센트럴시티)까지 남쪽으로는 호계동, 내손동(의왕시)까지 평촌으로 인식되는 것 같습니다.
도시가 확장되면서 평촌 외곽으로 신축 아파트들이 들어서면서 나타난 현상인 것 같습니다.
평촌자이아이파크, 평촌래미안푸리지오, 평촌더샵아이파크, 평촌어바인퍼스트가 최근에 입주를 하였고 앞으로 평촌엘프라우드, 평촌트리지아, 호계동 e편한세상하늘채평촌센텀퍼스트(덕현지구 주택재개발)등의 입주도 예정되어있습니다.
평촌을 포함해 안양시는 전국적으로 입주가 많은 편에 속합니다.
그래서 매매가와 전세가가 떨어지고 있는 몇 안 되는 도시이기도 합니다.
1기 신도시라는 특별한 지위를 가지고 있으면서 가격 또한 안정적이며 하락하기까지 하는 매력적인 도시라고 할 수 있습니다.
평촌의 서북쪽으로 만안구가 있고 더 올라가면 광명과 금천구, 구로구가 나옵니다.
서남쪽으로는 산본신도시가 위치해 있고 지하철 4호선으로 연결돼 있습니다.
동북쪽으로는 인덕원과 과천과 가깝고 더 위로 올라가면 사당이 나옵니다.
동쪽으로는 판교로 통합니다.
평촌은 지하철을 이용한 서울로의 접근성이 다른 장점들에 비해 비교적 뛰어나지는 않다고 느껴집니다.
가까운 지하철은 4호선 범계역, 평촌역이 있고 강남으로 가기 위해서 여러 번 환승해야 하는 아쉬움이 있습니다.
금정역에서 1호선으로 갈아타 구로,가산디지털단지와 더 멀리 영등포, 여의도까지 출근이 가능하지만 여러 번 환승해야 합니다.
지하철은 조금 불편하지만 광역버스 3030으로 강남으로, 광역버스 3330으로 판교로 한번에 갈 수 있고 수도권제1순환고속도로(외곽순환도로)와 안양판교로가 있어 판교 접근성이 좋습니다.
앞으로 월판선이 개통되면 판교 직장인의 수요가 더 몰릴 것으로 생각됩니다.
가로로 가로지르는 월판선뿐만 아니라 위아래를 이어주는 인동선도 계획되어 있고 가까운 금정역과 인덕원역에는 GTX-C 노선도 들어설 것으로 보이기 때문에 앞으로 철도 교통도 좋아질 것으로 기대됩니다.
평촌이 뛰어난 점은 교통보다는 학군과 1기 신도시의 쾌적한 주거환경이라고 생각합니다.
평촌 학원가는 목동, 중계동 학원가와 함께 전국에서 손꼽히는 학원가이고 귀인중학교는 학업성취도도 우수하다고 알려져 있습니다.
범계역 상권은 주로 젊은 세대가 이용하고 평촌역 상권은 주변 직장인들이 더 많이 이용하는 경향이 있습니다.
양쪽으로 일반공업지역이 많이 분포해 있는데 최근 지식산업센터가 많이 들어오고 있습니다.
■ 임장
□ 임장 경로
이번 임장은 안양시청역에서 출발하여 달안동, 부흥동의 구축 아파트들을 둘러보고 비산동을 크게 한 바퀴 돌아보았습니다.
학의천을 건너 재건축 진행 중인 미륭아파트들 보고 신축 아파트 평촌래미안푸르지오를 둘러보았습니다.
그리고 평촌자이아이파크를 보고 쭉 가로질러 재건축을 진행 중인 삼호뉴타운 아파트를 보고 공사 중인 평촌엘프라우드 현장을 보고 임장을 마무리했습니다.
□ 달안동, 부흥동 일대
범계역 북쪽의 달안동과 부흥동 (행정동)은 대략 평당 3천만원의 매매가 시세를 보이고 있습니다.
(법정동으로는 모두 비산동에 속해 호갱노노의 아파트 이름에 비산동으로 표시되는 것 같습니다.)
개인적으로 위의 아파들은 입지적으로 큰 차이가 없다고 느껴집니다.
역에서 가까우면 소형 평수 위주의 단지라던가 세부적으로 용적률, 대지지분의 차이는 있겠지만 결국 서로가 서로를 끌어주며 시세를 형성할 것이라고 생각하기 때문입니다.
실거주 입장에서 매수 생각을 하고 계시다면 이런 입지적 차이보다 개별 물건의 상태와 대중교통을 주로 이용하는지 자차를 이용하는지 등 본인의 생활 스타일에 따라 물건을 고르는 것이 좋다고 생각합니다.
다만 투자의 관점에서는 아무래도 역세권이 더 좋을 것 같다는 생각도 있습니다.
아직 어떻게 될지 모르지만 1기 신도시 특별법에서 역세권 아파트에 용적률 500%를 부여하는 것이 현실화된다면 그만큼 사업성이 좋아지고 매매가 상승을 불러올 것이기 때문입니다.
1기 신도시 특유의 모습을 보여줍니다.
아파트는 낡았고 주차공간은 부족하지만 전체적으로 조용하고 정돈된 느낌입니다.
샛별한양3단지로 건너가는 횡단보도에서 예담교회도 보입니다.(4)
샛별한양3단지를 지나 깔끔한 산책로를 따라 걸었습니다.
생각보다 아이들보다는 어르신들이 많이 계셨습니다.
아무래도 학원가와 가까운 귀인동에 비해 학군 수요가 적은 건가 하는 생각이 들었습니다.
관악부영아파트와 관악성원아파트를 지나 학의천 앞쪽으로 왔습니다.
저 멀리 평촌래미안푸르지오(3)도 보입니다.
학의천 위에서 미륭아파트(1, 2, 4)와 래미안 푸르지오(2)가 보입니다.
하천이 있는 도시는 쾌적함이 두배가 되는 것 같습니다.
2040 서울도시기본계획(새창에서 열기)에서 서울의 수변공간 개발을 발표하면서 수변공간의 중요성을 확인할 수 있었습니다.
□ 미륭아파트
미륭아파트는 1979년 9월 준공된 44년차 아파트입니다.
현재 네이버 부동산 기준으로 30평대 매물의 호가는 8~9억대로 보입니다.
79년도에 이곳이 어떤 모습이었을지 상상도 되지 않지만 분명 당시의 부자들이 살았을 것 같습니다.
미륭아파트는 현재 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 준비하고 있습니다.
안전진단이 2001년 2월 21일에 통과되고 20년이 넘는 세월 동안 공사를 시작도 하지 못한 것을 보니 재건축이 역시 쉽지 않다는 게 느껴집니다.
용적률 257%로 굉장히 높다는 점도 진행을 더디게 한 이유가 될 것 같습니다.
지금은 낡은 미륭아파트이지만 재건축이 완료되면 옆에 있는 평촌래미안푸르지오와 시너지를 내면서 멋진 모습을 보여줄 것 같습니다.
□ 평촌래미안푸르지오
평촌래미안푸르지오는 작년 11월에 준공된 2년차 1,199세대 대단지 신축 아파트입니다.
아직 실거래가 없어 실거래로 시세를 파악하긴 어려워 보입니다.
네이버 부동산 매물 기준으로 전용 84m2 매물의 호가는 16억원입니다.
아직까지 15억 이상 주택에 대출이 안되고 안양 전체적으로 입주가 많은 상황이라 거래가 이뤄지긴 어려워 보입니다.
만약 거래가 이뤄진다면 대출이 가능한 15억 밑의 가격에서 거래가 되지 않을까 생각합니다.
전체적으로 단지가 깔끔하고 좋은 날씨에 어울리게 조경도 잘 되어있습니다.
단지 뒤로 미륭아파트(3)가 보이는 것도 재밌습니다.
평래푸를 보기 전까지 비산동은 상대적으로 입지가 떨어진다는 생각을 갖고 있었습니다.
그런데 막상 단지 안에 들어와 걷다 보니 "신축이 입지다"라는 생각이 들 정도로 너무 살고 싶다는 생각이 들었습니다.
뒤로 보이는 20년차 비산롯데캐슬(3, 4)도 덩달아 좋아 보였습니다.
2부(새창에서 열기)에 이어서...
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