■ 용산구 임장기
2022년 4월 10일 용산구 일대에 임장을 다녀왔습니다.
이미 용산은 1억 내외의 소액으로 접근하기는 불가능할 정도로 가격이 많이 올랐습니다.
하지만 용산은 재개발 시장에서 서울을 넘어 대한민국 전체를 대표하는 재개발 주요 지역이라고 할 수 있습니다.
용산의 재개발 진행상황을 지속적으로 모니터링해 재개발 투자의 인사이트를 얻는다면 다른 초기 재개발 지역 투자의 밑거름이 될 것이라고 생각합니다.
용산구는 용산구 안의 세세한 지역에 따라서도 많은 차이를 보입니다.
이번 임장은 용산역에서 효창공원앞역을 지나 서울역으로 올라가면서 재개발 위주로 살펴보았습니다.
■ 용산구
용산구는 서울의 중앙에 위치하고 있습니다.
위로는 서울 도심과 가깝고 아래로는 여의도와 강남이 있습니다.
게다가 남산과 한강 사이에 위치한 배산임수의 명당에 위치하고 있습니다.
민족공원이라고도 불리는 용산공원의 개발이 되고 나면 대한민국 어디에도 없는 넓은 녹지를 가지게 될 것입니다.
용산은 2040 서울도시기본계획(2040 서울도시기본계획 새창으로 열기)에서도 지속적으로 언급되고 있으며 수많은 개발 계획이 세워지고 있습니다.
앞으로 용산의 입지는 감히 우주의 중심이 될 것이라고 생각합니다.
용산구 법정동이 이렇게 복잡한지 조사하면서 알게 되었습니다.
이번 임장은 용산구 서쪽의 원효로1,2,3,4가, 청파동1,2,3가, 서계동 위주로 돌아보았습니다.
용산구 서남부는 주로 용산역, 신용산선, 삼각지역 근처에 정비구역이 지정되어 있습니다.
효창공원앞역 공공주택복합사업8차 구역은 3080+도심복합사업 8차(3080+ 후보지 새창으로 열기)로 지정된 사업구역입니다.
서북부 쪽으로는 신속통합기획 선정구역(신속통합기획 선정구역 새창으로 열기)과 청파1구역, 후암1구역이 보입니다.
1. 용산구 서남부 임장
■ 용산구 서남부 임장 경로 브리핑
□ 용산구 서남부 임장 경로
용산 임장은 1호선 용산역에서 3번 출구로 나오면서 시작하였습니다.
용산 정비창 북측 노후 빌라촌을 지나 원효로 3가 노후 빌라촌, 한강변 아파트 단지들, 마지막으로 효창공원앞역 3080+도심 복합사업 8차 선정지역을 둘러보았습니다.
□ 용산구 서남부 노후도
용산은 전체적으로 노후 빌라, 단독주택이 많지만 드문드문 신축빌라가 많이 들어서 있습니다.
지도로 봤을 때 용산정비창 북측과 원효로 3가 재개발 추진 구역의 노후도는 충분해 보입니다.
하지만 효창공원앞역 남쪽으로 신축빌라가 많아 보여 어떻게 재개발이 진행될지 지켜봐야 할 것 같습니다.
□ 용산구 서남부 용도지역
용산의 상업지역이 몰려있는 것을 볼 수 있습니다.
일반상업지역이지만 아직 고밀개발이 안된 지역들이 많이 보입니다.
용산 정비창과 함께 일반상업지역의 개발도 이루어진다면 말 그대로 천지개벽할 입지라고 생각됩니다.
■ 용산구 서남부 임장
□ 용산정비창 북측
지하철에서 내려 3번 출구로 가는 통로에서 저 멀리 노보텔앰배서더서울용산호텔이 보입니다.
가슴이 웅장 해지는 호텔 주변으로는 낮고 초라해 보이는 노후한 전자상가들이 즐비해있습니다.
기묘한 느낌이 듭니다.
요즘 용산 전자상가의 오프라인 매장은 주로 창고 용도로 쓰고 온라인 판매가 주를 이룬다고 전해 들었는데 확실히 한산한 느낌을 받았습니다.
임장을 다녀온 날이 토요일이어서 그런 것인지 정말 오프라인 매장을 잘 이용하지 않는 것인지는 잘 모르겠지만 얼른 재개발이 이루어지면 좋겠다는 생각이 듭니다.
서울드래곤시티 호텔에서 본 용산 정비창 부지입니다.
서울 최고의 입지에 이런 빈 땅이 있는 것이 너무 아깝다는 생각이 듭니다.
□ 원효로3가 재개발추진구역
원효로3가로 향하는 길에 재개발 결사반대(2,4)라는 현수막이 보이는 동시에 재개발 투자상담이라는 홍보문구가 보입니다.
참으로 아이러니합니다.
역시 상가가 많은 지역은 재개발 반대 여론이 강한 것 같습니다.
원효로3가의 대로변에서 안쪽으로 들어오니 점점 노후한 주택들이 많이 보입니다.
차 한 대 겨우 지나갈 만한 도로와 재개발 추진위원회 사무실(4)도 보이네요.
원효로3가 1구역(가칭) 추진위 사무실로 보입니다.
건물을 철거하고 나대지 상태의 토지(1,2)도 보였는데 별다른 공사장비나 자재들이 없는 것을 보면 신축을 위한 철거는 아닌 듯합니다.
주택수 제한에 따른 세금 부담 때문에 멸실을 시킨 것이 아닌가 추측됩니다.
동시에 신축 현장(3)도 보이고 비교적 신축 빌라(4)도 드문드문 보입니다.
원효로3가와 인접해있는 신창동입니다.
저 멀리 고층빌딩이 보이지 않으면 시골이라고 해도 믿을 것 같습니다.
신창동을 지나 한강변 쪽으로 더 내려갑니다.
리버힐 삼성아파트(4)도 보입니다.
□ 한강변 아파트 단지
리버힐삼성아파트 앞 국민공인중개사사무소(2,4)가 원효로3가, 신창동 재개발 추진위 협력 부동산인듯 합니다.
1구역, 2구역을 합친 구역도로 보이는데 추진 주체가 여러 곳이 있는 것인지 매수 전 확인 필요할 것 같습니다.
원효로4가에 위치한 산호아파트(2,4)입니다.
저 뒤로 강변삼성스위트아파트(3)도 보입니다.
이번에는 원효로4가 민간 재개발 추진위원회의 협력 부동산 랜드 공인중개사 사무소(1,2)입니다.
산호아파트 건너편에 위치하고 있습니다.
산호아파트는 2017년 8월 31일 조합설립인가난 재건축 아파트입니다.
준공연도 1977년도로 46년차 아파트인데 호갱노노 댓글을 보면 바닥난방이 아닌 라지에이터 난방이 있나 봅니다.
정말 충격적이면서 서울은 정말 기묘한 도시라는 생각이 듭니다.
경치는 정말 끝장나네요.
산호아파트(1,2)를 지나 강변삼성스위트아파트(3,4)를 둘러보았습니다.
대단지 아파트는 아니지만 한강변이라는 절대적인 입지를 가진 아파트입니다.
동에 따라 마포대교 또는 원호대교가 거실에서 보일 것 같습니다.
천년명가청암자이(1)를 지나 한강타운 아파트(2,3,4)와 도화 3지구우성아파트 사이의 언덕을 올라갔습니다.
천년명가청암자이는 가장 작은 평수가 54평인 아파트로 외관부터 고급스러운 느낌이 났습니다.
한강타운 아파트는 리모델링 사업이 활발히 진행되는지 곳곳에 현수막이 걸려있습니다.
날씨도 덥고 이쪽으로 오니 언덕이 많아 슬슬 힘듦이 느껴지는 시점이었습니다.
도화 현대홈타운2차 아파트를 지나갑니다.
용문동 빌라 밀집지역을 지나갑니다.
비교적 연식이 오래되지 않아 보입니다.
용문동 용산브라운스톤입니다.
브라운스톤은 이수건설이 시공하는 아파트인데 이런 소규모 아파트 시공을 잘하는 것 같습니다.
□ 3080+ 도심복합사업 8차 후보지
군데군데 신축과 구축이 혼재된 모습입니다.
나대지 상태의 토지(1)도 보이고 3080+에 대한 반대 여론(2,4)도 있는 것으로 보입니다.
2. 용산구 서북부 임장
■ 용산구 서북부 임장 경로 브리핑
□ 용산구 서북부 임장 경로
서남부 지역 임장을 마치고 용산롯데케슬센터포레아파트 단지 내의 벤치에서 좀 쉬다가 효창공원앞역 북쪽으로 향했습니다.
숙대입구역 서쪽 부근을 지나 이번 신속통합기획 선정 구역인 청파2구역을 둘러보고 신속통합기획 미선정 구역인 서계동 33번지 일대를 둘러보았습니다.
□ 용산구 서북부 노후도
지도상으로 살펴보면 용산구 서북부지역은 서남부 지역과 마찬가지로 노후도가 심해 보입니다.
또 이번 신속통합기획 선정 구역인 청파2구역과 미 선정 구역의 노후도를 보면 오히려 미선정 구역의 노후도가 더 심해 보입니다.
신속통합기획 선정 조건을 잘 봐야겠지만 노후도 외에도 여러가지 요소들이 영향을 미치는 것 같습니다.
□ 용산구 서북부 용도지역
용산구 서북부 지역은 상업지역보다는 주거지역으로 이루어져 있습니다.
청파2구역은 제1종일반주거지역이 많이 포함된 것으로 보이는데 어떻게 개발될지 지켜보는 것도 중요할 것 같습니다.
■ 용산구 서북부 임장
□ 효창공원앞역 북쪽
용산구 서남부 지역 임장을 마치고 효창공원역 북쪽을 향해 올라갔습니다.
길 너머로 용산e편한세상아파트(1)와 용산리첸시아아파트(3), 용산KCC웰츠타워아프트 (2,3)가 보입니다.
날이 더워 휴식할 겸 용산롯데캐슬센터포레아파트 단지 내의 벤치에 앉아 쉬었습니다.
주말이라 그런지 놀이터에서 놀고 있는 아이들도 많이 보이고 활기찬 느낌을 받았습니다.
효창공원앞역 ~ 남양역 사이의 원효로1가 일대입니다.
재개발 추진위가 있는지는 보지 못했지만 노후도는 충분해 보입니다.
□ 남양역, 숙대입구역 서쪽
청파동3가(2, 3, 4)는 숙명여자대학교가 있어서 그런지 대로변에는 많은 상가들이 있었습니다.
하지만 조금만 안으로 들어오면 노후 주택들이 즐비해 있는 것을 볼 수 있습니다.
□ 신속통합기획 선정구역 청파2구역
청파1구역(1) 과 청파2구역(2, 3, 4) 입니다.
청파2구역은 이번 신속통합기획에 선정된 구역입니다.
사진 (2)는 도로를 기준으로 왼쪽은 청파1,2구역 모두 미포함, 오른쪽은 청파2구역에 포함됩니다.
사진 (3)은 청파2구역입니다.
사진 (4)는 도로를 기준으로 왼쪽은 청파2구역, 오른쪽은 미포함 구역입니다.
청파2구역 입니다.
□ 신속통합기획 미선정구역 서계동 33번지 일대
사진 (1)은 도로 기준으로 왼쪽은 미 포함 구역, 오른쪽은 청파2구역입니다.
사진 (2, 4)는 서계동33번지 일대로 신속통합기획 미선정 구역입니다.
사진 (3)은 도로를 기준으로 왼쪽은 서계동 33번지 미선정 구역, 오른쪽은 미포함 구역입니다.
만리중앙교회를 기준으로 보시면 쉽게 확인하실 수 있습니다.
서계동 33번지 일대는 청파2구역보다 심하게 노후되어 보이기도 합니다.
가파른 계단 뒤로 서울역 센트럴자이 아파트가 보입니다. (1)
저 멀리 KDB생명타워가 보이고 양쪽으로는 비교적 깨끗한 빌라와 한옥 같은 기와지붕의 건물이 한 사진 안에 들어오는 것이 참 신기합니다. (4)
어색한 건물들의 조합이 실소를 자아냅니다.
더운 날씨 기나긴 임장을 끝내고 서울역에 도착하였습니다.
벚꽃놀이는 못 갔지만 임장 하면서 벚꽃도 보고 좋네요.
같이 토론해요
오픈채팅 망상가들의 극초기 재개발 소액 투자 토론방
https://open.kakao.com/o/gFQgpyUd
망상가들의 극초기재개발 소액투자 토론방
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